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債務整理後の借入

債務整理後の借入は難しいのかな?

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融資機関の審査は窓口だけでなく・・住宅ローンの事前審査についての質問です

■「住宅ローン」の「事前審査」についての質問です

娘夫婦が、夫婦でローンを組む予定でおります。

娘=「会社員」 婿=「自営」です

「確定申告」を今年しましたが、本来は婿さんだけで400万ほどあるようです

しかし、「不動産」の担当から、前年度が100万台だった為に急にあげると不審を買うから200万を超える程度に出すように言われたそうです

そのため夫婦で200万とちょっとずつで402万ほどにしてローンの事前審査に出しました

現在の我が家は中古で購入した家が返済がまだ800万ほど残っています

東京三菱UFJ銀行で借入したものです

新しい家が見積もり2100万ほどになりそうですので、合わせると3000万ほどになるようです

ところが、東京三菱UFJ銀行からは審査が通りませんでした

信用金庫にも審査を通しましたがダメでした

そこでハウスメーカーさんから、フラット35という提案が出されました

本契約をする際に、渋ってお返事をしなかったのですが、翌々日に契約の話をしたところ、やっぱり無理だと逆に言われてしまいました

フラット35は家の抵当を抜かないとダメだそうという理由でした

いろいろと策を考えますとの回答でしたが、どうも不審になります


質問1
●まず、プロであるハウスメーカーさんが抵当権を持っている東京三菱UFJ銀行で審査が通らなかったことを知りながらフラットを進めてきたのですが、抵当権が抜けなかったらできないという簡単なことをわからずに本契約しようとするものなのでしょうか?

質問2
●確定申告を修正することができるそうですが、その際に倍の実際の400万とし合わせて600万にして新たに審査を通すことはできますか?可能性はあるのでしょうか?それともただ、不審に思われるだけでしょうか?

質問3
●私が少しお金を持っています。頭金として少し出して減額することで、また審査を通すなんてことはできるのでしょうか?

※ちなみに、二人とも信用情報などでブラックはありません。車のローンが25万ほどありますが、完済する約束になっています。


銀行ローン審査は中身の情報がわからないし、今後、来年にまた確定申告で金額をあげて再度申し込みするしかないのか、教えていただけたらと思います

よろしくお願いします



●既にご承知の事かも知れませんが、ローン融資は金額や資産の多寡のみの問題で決まるのでなく、職歴、人柄、返済経歴、将来見込み、果ては人つきあいまでも総合的に見て判断しているようです。

. 私も住宅ローンが380万余り残っていた時点で2,000万の融資を受けましたが、深刻な様子でなくて最初から笑いながら、むしろ”お宅の融資を使ってあげるが、レートは何%にしてくれないか?”的な段取りでした。

恐らく、年収が返済基準の目安30%を確保しており、勤続30年前後、数年前からの夫婦の協力定期預金(200万程度位づつだったと思います)をして、金融機関のセールスも出入りしていました。


. 審査必要書類には過去3年間の確定申告書や妻の源泉徴収票、前債務残の返済資料も当然入っていた記録があります。


. 融資機関の審査は窓口だけでなく、情報を共有している信用保証協会等でも再度冷静な目で過去実績まで把握して審査しています。


. 資金調達の直前の工作は絶対にダメ。


. お話の通りだとすると、(ご質問1)の住宅担当者の対応は明らかに素人考えです。私ならばそのホームとの話は打ち切ります。


(ご質問2)の 確定申告書も所得加算ならば証拠理由を明らかにして修正出来ます(但し、前申告が故意の所得減算操作と税務署で判断されれば、課徴金も?)が、その方が寧ろ不自然で、金融機関にも不審を買うだけと思います。

① 又、"後で整理する"と言う債務残がある事は明らかに△要因です。

. 融資の事前審査前には、カードや車など僅かなローンだからこそ繰上げ完済して、身辺をきっちりと整理し、その資料も提示すべきです。

② 前借入残と資産の評価額(銀行は相場の70%程度を担保価値と見ます)差で、実質的に担保余力がいくらあるかを融資機関のセールス等に事前相談しておきます。

③ 前債務を事前完済できない時は、その返済資金も新債務の返済額に加算しての返済能力を確かめておきます。

④(ご質問3)債務者ご本人の返済能力が足りない時は、ご両親達が相応額の定期担保を差入れての交渉も考えられます。

. ご両親からの住宅取得資金の贈与控除を活用して当座を助けていただき、後できっちりと返済する手もあります。

. 先順位の少額担保については、後債権者に順位譲渡してもらう交渉や、ここにご両親の定期担保を差し入れて、担保の事前抹消をする交渉もあり得ます。

. 又、お話の様子では、ご本人が融資機関に一度も出向く事なく、すべて住宅担当者任せにされているように見えますが、金融機関といえども判断しているのは一人の人間ですから、重要な場面ではご夫妻本人が直接相談に行かれて熱心なお姿を見てもらう事も大切なポイントです。


●又、審査を通す事に重点をおいてお考えではありませんか?

. 因みに私の場合は、最終的に18年ローンの前債務残は12年目で繰上完済。今の住宅25年ローンも16年目あたりで繰上完済しています。

. 市場の将来動向をしっかりと見据えて、融資側も納得する無理でない返済計画をしておけば、返済の6年目あたりから余裕が出て来るものです。

●ハウスメーカーペースでなくて、ご夫妻自身の資力(融資を含む)の8割内程度の計画で仕切直しをされる事も一法かと思いますが、いかがでしょうか?

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